Ingatlankereső
Aktuális
Szabadulás a közös tulajdontól – Hogyan szüntethető meg a közös tulajdon?
Gyakran előfordul, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van. Közös tulajdon akár olyan személyek között is létrejöhet, akik nem ismerik egymást, és eredetileg nem is állt szándékukban tulajdonközösséget létrehozni. Ilyen helyzet állhat elő például öröklés esetén. A közös tulajdon nagyon kellemetlen lehet a tulajdonostársak számára, különösen, ha a tulajdonostársak nem tudnak megállapodni a közös ingatlan használatában, a költségek viselésében, a felújításban, vagy akár az értékesítésben. De mit tehetünk, ha szeretnénk megszabadulni ettől a tehertől? Mikor és hogyan lehetséges a közös tulajdon megszüntetése? Megtagadhatja-e a bíróság a közös tulajdon megszüntetését? Ezúttal ezt a témát járjuk körbe egy kicsit.
Jog a közös tulajdon megszüntetésére
Közös tulajdon esetén az ingatlan felett tulajdon jogot gyakorló minden tulajdonostársnak alapvető joga, hogy bármikor kérheti a közös tulajdon megszüntetését. Ha a közös tulajdon megszüntetése iránti igényét bejelenti, azt a tulajdonostársnak nem kell megindokolnia. E jogáról lemondani sem lehet, így nem érvényes az olyan nyilatkozat sem, amelyben a tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetésének jogáról – akár ingyenesen, akár ellenérték fejében – lemond.
Közös megegyezés
A közös tulajdon megszüntetésének elsődleges és leginkább kívánatos módja, ha a tulajdonostársak megállapodnak a megszüntetésben. Ennek előnye, hogy elkerülhető a hosszas pereskedés és az ezzel járó költségek, és a legtöbb esetben így érhető el az érintettek számára legoptimálisabb megoldás.
A gyakorlatban ez leggyakrabban azt jelenti, hogy az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másik tulajdonostárs hányadrészét, vagy pedig az érintettek az ingatlant közösen értékesítik, és a vételárat felosztják egymás között. Az is előfordul, hogy ingatlanok esetén a felek a közös tulajdonú ingatlant (pl. telket) fizikailag felosztják, így a közös tulajdon helyett több, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlan jön létre.
Bírósági út
Amennyiben a felek nem tudnak megállapodni, mert például az egyikük a tulajdonközösség megszüntetését egyáltalán nem kívánja, akkor a közös tulajdont megszüntetni kívánó tulajdonostárs a bíróságtól kérheti a megszüntetést. Ez esetben a bíróság fogja megszüntetni a közös tulajdont, és meghatározni a megszüntetés módját is.
Az új Polgári Törvénykönyv által bevezetett jelentős változás, hogy a közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik. Ez azt jelenti, hogy a bíróság nem minden esetben köteles megszüntetni a közös tulajdont az érintett kérésére. Azt, hogy mi minősül a megszüntetés szempontjából alkalmatlan időnek, a bíróság az eset körülményei alapján tudja értékelni. Ilyen eset lehet például, háborús időszak, vagy az ingatlan piaci értékének jelentős csökkenése, ha ez a csökkenés nem tekinthető véglegesnek (pl. a rossz gazdasági, ingatlanpiaci körülményekből adódik).
A megszüntetés módjai
Ha a közös tulajdon bírósági megszüntetésére kerül sor, akkor a megszüntetés elsődleges módja az ingatlan természetbeli (azaz fizikai) megosztása, amennyiben ez lehetséges. Ezzel egyenértékű megoldás, ha az egyik tulajdonostárs közös tulajdon hányadrészét a bíróság megfelelő ellenérték fejében a másik tulajdonostárs tulajdonába adja. Tehát lényegében megvásároltatja a féllel a másik tulajdoni hányadrészt. Ehhez rendszerint a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése is szükséges.
Ha a közös tulajdon a fenti módokon nem szüntethető meg, akkor a bíróság az ingatlan értékesítését rendeli el. Ez lényegében – a felek megegyezése hiányában – árverésen való értékesítést jelent, és a befolyó vételárat kell felosztani a tulajdonostársak között.
Közös tulajdonú ingatlan esetén az is megoldást jelenthet, ha a bíróság az ingatlant társasházzá alakítja, amennyiben a társasház alapítás jogszabályi feltételeinek az ingatlan megfelel.
Szlovacsek Anita cégvezető, ingatlan értékesítő
Lakás és Kert Magazin - Kisalföld 2016. október 25.