Aktuális

 

Számos, az eladókon kívül álló okot leszámítva (például az új lakásra könnyebben és jobban kapunk hitelt) a használt lakások eladhatatlanságának fő okozója a túl magasan meghatározott kínálati ár. Legalább 50 százalékban ennek köszönhető, hogy jelenleg Magyarországon az ingatlanok eladásának átlagos ideje megközelíti az egy évet.

 

 

Miért túl magasak az árak? Főként azért, mert a lakáspiacon elterjedt az a legenda, hogy a magyar lakásvásárlók szeretnek jót alkudni. Mint minden legendának, ennek is van valóságtartalma, mert a lakásvásárlók tényleg alkudoznak, méghozzá néha egészen szemérmetlenül. Ez a világon mindenhol így van, legfeljebb a mértéke változó. Magyarországon a közhiedelemmel ellentétben a vásárlók többsége nem szeret különösebben egyezkedni, és nem tartja elképzelhetőnek a jelentős árengedményt. Vannak természetesen, akik született üzletemberek, és az utolsó forintig küzdenek és érvelnek, a legtöbben azonban az irányárat készpénznek veszik, és úgy gondolják, hogy 1-3 százalék engedménynél többet úgysem érnek el. Sokan kizárólag úgy gondolkodnak, hogy a megjelölt ár megfelel-e nekik vagy sem, nem is fordul meg a fejükben, hogy a 20 milliós ingatlant akár 18 millióért is megkaphatják.

Ne kövessük el tehát azt a hibát, hogy jelentősen túlárazzuk az ingatlant! Ha arra számítunk, hogy a magasra szabott kínálati összegből adott hatalmas engedmény taktikája sikerre vezet, csalódunk. Kicsi lesz az érdeklődés a lakásra, és csak azok élvezhetik a nagy árengedményt, akik már eljutottak a lakásig. Márpedig a vevőjelöltet becsábítani az ingatlanba: ez a legnehezebb feladat.

 

 

Az előzőekből következik, hogy a korábban nem túl gyakori fix ár mind népszerűbb lesz az országban. Viszont két dologra feltétlenül figyelnünk kell: a rögzített ajánlat rugalmatlanságra utal, és az ajánlatnak nagyon jónak kell lennie.

Utóbbi javaslat egyben fegyvert is jelent. A fix árat érdemes csak akkor kipróbálni, ha a „hagyományos” árképzés nem hozott eredményt az első 5-6 hónapban. Ekkor viszont kombináljuk némi árengedménnyel. Nem rossz ötlet például meghirdetni rögzített áron a lakást annyiért, amennyiért minimálisan eladtuk volna. Ha tehát hagytuk volna alkudni a vevőt 20 helyett 18 millióig, akkor hirdessük 18 millióért fixen. Ehhez viszont tegyük hozzá jó hangsúlyosan, hogy „akcióról” van szó. Az ingatlanközvetítőt kérjük meg, hogy írja rá ezt a szót az összes hirdetésre, mivel ezt látva sokkal többen érdeklődnek majd. Szerencsés esetben valóságos versenytárgyalás is kezdetét veheti, ha nagyon kedvező az ár. Ilyenkor vagy az első foglalózó nyer, vagy pedig akár elindulhat a licit felfelé (erre azért ritkán kerül sor.).

 

 

Létezik az ingatlan eladásának nálunk szokatlan, ám nyugatabbra már jóval gyakoribb módja. Az eladó nem a szó szoros értelmében eladja, hanem inkább tartós bérletbe adja megunt ingatlanját. A lízingkonstrukció lényege, hogy egy bizonyos önrész kifizetése után a vevő részletekben, kamatra törleszt. Amikor a saját magunk által szabott futamidő véget ér, tulajdonba és birtokba veheti a lakást.

Szintén nyugati, de inkább tengerentúli szokás, hogy az eladó is hitelez. Ha például a vevő megvenné a lakást, de nem kap hozzá elég hitelt, mi viszont úgy ítéljük meg, képes lesz visszafizetni, a vételár egy részét kérhetjük részletfizetéses formában, kamatra.

Mindkét verzióban ismernünk kell a piaci kamatokat, és azok szerint kell megállapodni a fizetési feltételekről. A jó konstrukciót azonban pénzügyi szakértő segítségével dolgozhatjuk csak ki.

 

 

Mivel eladóként magunk is a lakásunkban élünk, nem ismerhetjük fel minden problémáját. Ha tehát sok az érdeklődő, ám egyikük sem jön vissza másodszorra, és ennek nem tudjuk az okát, érdemes megkérdeznünk egy elfogulatlan kívülállót. A legjobb, ha ingatlanközvetítőnkhöz fordulunk, aki könnyen szolgálhat hasznos tanáccsal. Ha a probléma a lakással, állapotával, valamelyik helyiségével kapcsolatos, és segíthetünk rajta, minél hamarabb tegyük meg, hogy a következő érdeklődő már a legjobb állapotában láthassa lakásunkat és mosolyogva térjen vissza vevőként.